Актуальні питання практики

Закон 1423-IX

Законом України від 28.04.2021 р. №1423-ІХ (чинний з 27.05.2021 р.) передбачено зміни:

У Земельному кодексі України … у ст. 20 ч. 3: Зміна цільового призначення земельних ділянок, що не належать до державної чи комунальної власності, здійснюється сільською, селищною, міською радою.

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (крім земельних ділянок державної або комунальної власності), цільове призначення якої змінюється, розробляється на замовлення власника земельної ділянки без надання дозволу Ради міністрів АКР, органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування на його розроблення;

у ст. 93 ч. 5: Право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою с.г. призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки. … Відчуження, застава права користування земельною ділянкою здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюються відчуження або на користь якої передається у заставу право користування;

у ст. 1021: ч. 3. Земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію.

Ч. 4. … Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису. Договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації.

Ч. 5. Право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для с.г. потреб (емфітевзис) … не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім випадків переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок, інші будівлі та споруди) або у разі, коли право емфітевзису … було набуто землекористувачем на земельних торгах.

Ч. 9 п. 6: Право користування чужою земельною ділянкою для с.г. потреб (емфітевзис) …, що перебуває у заставі (іпотеці), може бути припинено … лише за згодою заставодержателя (іпотекодержателя).

Ст. 1301. 1. Переважне право купівлі земельних ділянок с.г. призначення мають такі суб’єкти: а) у першу чергу  особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових, … благородних, рідкіснометалевих, рідкісноземельних, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з ДЗК, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу  орендар земельної ділянки.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права. …

2. Переважне право купівлі земельної ділянки с.г. призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а в разі продажу на аукціоні (земельних торгах)  якщо його пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

3. За наявності переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Держреєстрі прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки с.г. призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов’язаний протягом 3-х р. д. повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про цей намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням … строку зберігання.

Суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення першої черги встановлюються шляхом отримання витягу з ДЗК про ділянку. …

Суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із ДЗК та Держреєстру прав на нерухоме майно.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права купівлі ділянки … цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.

У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом …, вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

У разі зміни власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу вся (Авт.) процедура здійснюється повторно.

Вимоги цієї частини не поширюються на випадки продажу земельної ділянки с.г. призначення: 1) суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки першої черги; 2) суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки другої черги, за умови відсутності суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки першої черги або у разі надання ним письмової відмови від реалізації свого переважного права.

У разі якщо протягом місяця з дня спливу строку, зазначеного в абз. 1 цієї частини, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура, передбачена абз. 2 – 4 цієї частини, здійснюється повторно.

4. У разі продажу земельної ділянки с.г. призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права … має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. …

5. Переважне право купівлі земельної ділянки с.г. призначення може бути передано його суб’єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення здійснюється за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки с.г. призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку … обтяжень речових прав на земельні ділянки.

Про передачу переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення особа, яка передає переважне право, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки протягом 3-х р. д. з дня державної реєстрації переходу такого права. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

У разі якщо після повідомлення нотаріусом суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення про намір власника щодо її продажу суб’єкт переважного права передав таке право іншій особі, суб’єкт переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій таке право передане, про такий намір.

6. Передача переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення не зупиняє строків, передбачених ч. 3 цієї статті.

7. До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки с.г. призначення, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права.

8. Переважне право купівлі земельної ділянки с.г. призначення може бути передано його суб’єктом іншій особі лише один раз.

Передача переданого переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення третім особам забороняється.

9. Реалізація переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення на земельних торгах здійснюється згідно ст. 135–139 цього Кодексу. При цьому:

- передача переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за 5 р.д. до моменту початку таких торгів;

- про передачу переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення особа, яка передала своє переважне право, зобов’язана повідомити організатора земельних торгів у порядку, визначеному абз. 3 ч. 5 цієї статті, та у строк, визначений абз. 2 цієї частини.

10. Вимоги цієї статті не поширюються на випадки продажу співвласнику земельної ділянки окремої частки у праві власності на таку земельну ділянку іншому її співвласнику.

Ст. 131 ч. 3: Земельні ділянки с.г. призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Земельні ділянки, зазначені в абз. 1 цієї частини:

а) можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);

б) без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:

- можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель с.г. призначення, за правилом, визначеним ч. 2 ст. 371 цього Кодексу (різниця між НГО не більше 10% – Авт.);

- не можуть передаватися власниками у заставу;

- не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

Вимоги цієї частини не поширюються на земельні ділянки несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок) та земельні ділянки для садівництва.

Ч. 4 ст. 133: Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише банки;

Ст. 149. 1. Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням ВР АРК, Ради міністрів АРК, органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування … .

2. Вилучення земельних ділянок здійснюється за письмовою згодою землекористувачів, а в разі незгоди землекористувачів  у судовому порядку. Справжність підпису на документі, що підтверджує згоду землекористувача на вилучення земельної ділянки, засвідчується нотаріально.

Абз. 2, 3 п. 61 розд. Х: Право викупу також належить громадянам України  спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, коли такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юрособам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними.

Права постійного користування та довічного успадковуваного володіння земельними ділянками державної та комунальної власності зберігаються за суб’єктами відповідного права, які не здійснили викуп таких ділянок відповідно до абз. 1 цього пункту.

П. 24: З дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад.

Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність … не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору. …

У Цивільному кодексі України. Ст. 411. Ч. 5: У разі продажу права користування земельною ділянкою для с.г. потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором про надання права користування чужою земельною ділянкою для с.г. потреб. Розмір та порядок сплати відсотків є істотною умовою договору про надання права користування чужою … ділянкою для с.г. потреб.

У Законі України «Про охорону земель». Ч. 7 ст. 37: Розроблення агрохімічного паспорта не є обов’язковим при передачі земельної ділянки у власність та користування.

У Законі України «Про оренду землі». Ст. 83: Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право передати таку земельну ділянку в оренду. Така особа залишається відповідальною перед власником земельної ділянки за виконання своїх зобов’язань за договором емфітевзису.

Умови договору оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, мають обмежуватися умовами договору емфітевзису та не суперечити йому.

Строк оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, не може перевищувати строку користування такою земельною ділянкою на праві емфітевзису.

У разі припинення договору емфітевзису чинність договору оренди припиняється.

Ч. 6 і 7 ст. 9: … У разі передачі земельної ділянки в оренду особою, якій належить право емфітевзису, орендар не має переважного права на отримання такої земельної ділянки у власність.

У Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Ст. 314. 1. У разі держреєстрації наміру власника земельної ділянки с.г. призначення, щодо якої встановлене переважне право її купівлі, продати її особі, яка не є суб’єктом такого переважного права, державний реєстратор невідкладно після здійснення держреєстрації письмово повідомляє про таку реєстрацію суб’єкта переважного права купівлі ділянки.

2. У разі держреєстрації переважного права купівлі земельної ділянки с.г. призначення, переданого іншій особі, держреєстратор невідкладно після здійснення держреєстрації письмово повідомляє про таку реєстрацію власника земельної ділянки.

315. 1. Держреєстрація припинення права оренди земельної ділянки, переданої в оренду особою, яка використовує відповідну земельну ділянку на праві емфітевзису, якщо таке припинення відбулося у зв’язку з припиненням права емфітевзису, проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією припинення права емфітевзису.

 


Коментарі