Актуальні питання практики

Які кроки необхідно зробити с.г. товаровиробнику сьогодні, щоб підготуватися до обігу землі с.г. призначення?

Законом України від 31.03.2020 р. №552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» вводиться ринок землі в Україні (з 01.07.2021 р. до 01.01.2024 р. – тільки для фізосіб до 100 га в одні руки (п. 15 розд. Х ЗКУ).

За новою ст. 130 Земельного кодексу набувати право власності на земельні ділянки с.г. призначення можуть: 1) громадяни України; 2) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; 3) територіальні громади; 4) держава.

ФОПи та сімейні ФГ, очевидно, зможуть набувати права власності на землю з 01.01.2024 р.

Право власності на земельні ділянки с.г. призначення без обмежень обсягів може набуватися банками (в. т.ч. з іноземним капіталом), але лише в порядку звернення стягнення на них, як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Тобто, з 01.07.2021 р. право власності, оренди, емфітевзису землі (крім державної/комунальної) можна передавати в заставу для отримання банківського кредиту. При згоді заставодержателя земля в заставі може передаватись в оренду (ст. 6 ЗКУ).

Іноземцям, особам без громадянства та юрособам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юрособах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель с.г. призначення. Цей пункт втратить чинність за умови та з дня схвалення на референдумі відповідного рішення.

Набуття права власності на земельні ділянки с.г. призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі (абз. 8 ч. 1 ст. 130 ЗКУ).

Забороняється набуття права власності на с.г. землі за будь-яких умов юрособам без бенефіціара або бенефіціарами яких є не громадяни України (в т.ч. на ділянки ближче 50 км від держкордону), громадяни держави-агресора(окупанта), терористи, іноземні держави, в офшорних зонах, під санкціями.

З 01.01.2024 р. загальна площа земельних ділянок с.г. призначення у власності громадянина не може перевищувати 10 000 га (до 01.01.2024 р. – до 100 га). З 01.01.2024 р. загальна площа земельних ділянок с.г. призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок с.г. призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 000 га. При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки с.г. призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок с.г. призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок с.г. призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.

Не допускається набуття права власності на земельні ділянки с.г. призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право. Тобто, якщо засновник підприємства, наприклад, захоче з 01.07.2021 р. викупляти ділянки пайовиків, він до того часу повинен мати документальне підтвердження отримання коштів, – рішення зборів засновників на виплату дивідендів, або договір/акт безповоротної/поворотної фінансової допомоги з підприємством, або декларація про майновий стан.

Продаж земельних ділянок с.г. призначення державної та комунальної власності забороняється (їх можна тільки розпаювати в процесі приватизації).

Законом №552-IX оновлено ст. 131 ЗКУ: купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права орендаря на її придбання. Незважаючи на те, що переважне право орендаря на придбання у власність орендованої ділянки чітко визначено ст. 9 Закону про оренду землі № 161-XIV, в договорах оренди і емфітевзису може міститися норма про таке переважне право, яке забезпечується шляхом своєчасної і повної виплати орендної плати, належного документального оформлення виплат, збереження родючості ґрунтів.

Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки. Тобто, з 01.07.2021 р, пайовик, який захоче продати ділянку, повинен про це повідомити господарство-орендаря. Господарство не зможе купити цю ділянку до 01.01.2024 р., але зможе, повідомивши пайовика з 01.07.2021 р., укласти і нотаріально оформити Угоду про передачу переважного права на придбання землі (платно чи безоплатно), наприклад, фізособі-власнику підприємства (голові ФГ). Пайовик продасть землю фізособі-власнику підприємства (голові ФГ). Новий власник зобов’язаний в місячний термін буде повідомити підприємство про своє право власності і підприємство надішле йому додаткову угоду на зміну орендодавця. Тобто, господарство візьме в користування землю вже у свого власника. При цьому договори оренди/емфітевзису, заключені зі старим орендодавцем, не розриваються і залишаються чинними до закінчення їх терміну (ст. 9, 31, 32 Закону про оренду землі від 06.10.1998 р. № 161-XIV).

Купувати земельну ділянку, яка перебуває в емфітевзисі, не виглядає привабливим, адже, щоб скористатись можливістю її обробітку новий власник змушений буде чекати закінчення дії договору. Проте, все ж таки, щоб убезпечити себе від непорозумінь зараз доцільно в договорі емфітевзису передбачати пункт: «Якщо після переходу права власності на земельну ділянку, новий власник цієї ділянки заявить про своє право користування нею до закінчення цього договору, він зобов’язаний буде відшкодувати кошти, оплачені користувачем попередньому власнику ділянки, пропорційно часу, який залишився до закінчення дії даного договору».

Законом №552-ІХ розділ Х «Перехідні положення» Земельного кодексу доповнено п. 6-1 такого змісту: «6-1. Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського ФГ, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює НГО таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу»

Законом №552-ІХ також встановлено, що до 1 січня 2024 року:

• громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки с.г. призначення загальною площею до 100 га. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим абзацом (тобто, до свого паю можна докупити ще 100 га);

• забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження на користь юридичних осіб 1) земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного с.г. виробництва, 2) земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення ОСГ, а також 3) земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до ч. 2 ст. 37-1 ЗКУ земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою НГО або різниця між НГО яких становить не більше 10% та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у т. ч. довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж/відчуження земельних ділянок та часток (паїв), встановленої цим підпунктом, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження на користь юросіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та часток (паїв) на користь юросіб на майбутнє (у т. ч. укладення попередніх договорів) є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок с.г. призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх НГО.

Експертна оцінка обов’язкова, адже дохід від продажу земельної ділянки визначається, виходячи з ціни в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості ділянки, зазначеної в Довідці про оціночну вартість об’єкта нерухомості, виданої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем у Звіті про оцінку (п. 172.3 ПКУ).

Під час проведення операцій з продажу землі між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної Довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості або Звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 цієї статті, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору (п. 172.4 ПКУ).

Пайовик, який продаватиме свою ділянку іншій фізособі, повинен буде самостійно визначити і сплатити через банківську установу суму податків ще до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (п. 172.5 ПКУ) і до 1 травня наступного року подати Декларацію про доходи (пп. 49.18.4 ПКУ).

Дохід, отриманий фізособою-пайовиком від продажу своєї ділянки оподатковується за ставкою 5% ПДФО і 1,5% ВЗ (п. 172.2 ПКУ, ЗІР 103.21).

Не оподатковується дохід від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року, зокрема, земельних ділянок для ОСГ до 2 га, присадибних ділянок до 0,25 га в селах, 0,15 га в селищах, 0,10 га в містах та за умови, що ділянка у власності платника понад три роки (крім, спадщини).

 


Коментарі