Актуальні питання практики

Використання землі після смерті орендодавця

Який документ є офіційним підтвердженням смерті фізичної особи - орендодавця? Таким документом є свідоцтво про смерть, яке виготовляється друкарським способом за єдиним зразком та має індивідуальні серію і номер (ст. 18 Закону від 01.07.2010 р. № 2398-VІ «Про державну реєстрацію актів цивільного стану», далі – Закон № 2398; постанова КМУ від 10.11.10 р. № 1025).

Звернутися до відділу держреєстрації актів цивільного стану з питання державної реєстрації смерті особи можуть родичі померлого, представники органу опіки, працівники житлово-експлуатаційних організацій, закладу охорони здоров’я, де настала смерть, та інші особи (ст. 17 Закону № 2398).

Що підтверджує перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця у порядку спадкування? Право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права відповідно до Закону від 01.07.2004 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) (ст. 125, 126 Земельного кодексу, далі – ЗКУ).

На підтвердження реєстрації права власності на земельну ділянку заявнику видається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Держреєстр прав) (ч. 1 ст. 18, ст. 21 Закону № 1952). Отже, речове право на земельну ділянку реєструється в Держреєстрі прав, а новий власник отримує витяг.

Нотаріус, який веде спадкову справу та видає документи про спадщину, повинен також здійснити державну реєстрацію прав (ст. 3 Закону № 1952). Тож додатково йти до іншого суб’єкта держреєстрації не доведеться.

Як орендар дізнається про нового власника ділянки? Новий власник ділянки повинен повідомити орендаря про свій статус протягом одного місяця з дня набуття права власності (оформлення прав на земельну ділянку). У повідомленні обов’язково зазначаються (ч. 3 ст. 1481 ЗКУ): кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площа ділянки; найменування нового власника (для юросіб) та П. І. Б. (для фізосіб); місце проживання або знаходження нового власника, його поштова адреса; платіжні реквізити.

Повідомлення надсилається орендарю рекомендованим листом із повідомленням про вручення або передається йому особисто під підпис. Проте відповідальності за порушення цього обов’язку не встановлено, тому фактично за недотримання порядку інформування орендаря новому власнику нічого не загрожує. Утім, умовами договору можуть передбачатися наслідки таких дій (штраф, підстава для ініціювання зниження орендної плати тощо).

Після того як, орендарю стане офіційно відомо про нового власника земельної ділянки, необхідно з ним вирішити питання поновлення або зміни існуючих умов, виплати орендної плати тощо.

Договір оренди землі добігає кінця. Орендар планує скористатися переважним правом на поновлення договору (укладення на новий строк), але в установлений договором строк немає кому надсилати лист-повідомлення - власник помер за півроку до цього. Чи має право орендар продовжувати користуватися ділянкою? Кому надсилати лист-повідомлення про поновлення?

Орендар має право продовжувати користуватися цією земельною ділянкою, адже перебіг усіх строків зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на ділянку (ч. 9 ст. 33 Закону про оренду землі). Зокрема, це стосується строків:

•повідомлення орендарем про намір використання його переважного права на поновлення договору оренди землі;

•автоматичного поновлення договору оренди землі, якщо після закінчення строку його дії не надійшов лист-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні.

Орендар повинен надіслати лист-повідомлення не пізніше ніж за один місяць або інший встановлений договором строк до закінчення строку дії договору оренди землі (ст. 33 Закону про оренду землі). Тобто, якщо договором передбачено інший строк, керуватися треба умовами договору.

Отже, у разі смерті орендодавця орендар має законні підстави продовжувати користуватися земельною ділянкою, якщо інше не передбачено договором. Водночас строк оренди добігає кінця, а надсилати листа-повідомлення немає кому. Добре, що строки зупиняються, доки новий власник (спадкоємець) не оформить свої права. Тож орендар продовжує користуватися ділянкою та чекає на повідомлення про перехід права власності на земельну ділянку. Фактично, доки новий власник не звернеться до нього.

Після цього, починаючи від дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на орендовану ділянку, перебіг строку для поновлення договору продовжується (з урахуванням строку, що минув до моменту зупинення).

Надалі перемовини про поновлення договору ведуться із новим власником землі. Йому треба надати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом додаткової угоди (ч. 2, 3 ст. 33 Закону про оренду).

Незалежно від того, уклали чи не уклали сторони додаткову угоду до договору про внесення змін стосовно нового орендодавця, у момент оформлення своїх прав на землю до нового власника перейшли всі права та обов’язки попереднього власника за чинними договорами оренди землі (ч. 7 ст. 1481 ЗКУ). Сторони продовжують керуватися укладеним раніше договором.

Доцільно подати два екземпляри проекту додаткової угоди із підписом орендаря, аби за відсутності заперечень орендодавець міг одразу підписати угоду та надіслати (передати) її орендарю.

За який період слід сплачувати орендну плату новому власнику земельної ділянки? Орендну плату новому орендодавцю слід сплачувати за період, коли він фактично її не отримував, але не більше ніж за 3 роки. Адже загальний строк позовної давності становить 3 роки (ст. 257 ЦКУ).

Позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (ст. 256 ЦКУ).

Чи треба нараховувати та оподатковувати орендну плату за договором оренди, якщо орендодавець помер? У разі смерті орендодавця припиняється його правоздатність, тому немає підстав для нарахування доходів у вигляді орендної плати для виплати померлій особі. Зобов’язання за таким договором можна обліковувати на позабалансовому рахунку як зобов’язання майбутніх періодів.

Крім того, у разі смерті платника податку останнім податковим періодом вважається період, який закінчується днем, на який припадає смерть такого платника (п. 162.3 ПКУ).

Отже, з наведених норм можна зробити такі висновки:

•якщо смерть настала, наприклад, у жовтні, то нарахування орендної плати за цим договором, наприклад, у грудні здійснюватись не буде;

•якщо за договором оренди дохід нараховується, наприклад, у грудні і на цей же місяць припадає смерть орендодавця, тоді орендна плата підлягає обкладенню ПДФО та військовим збором і відображенню у формі № 1ДФ із заповненням граф 3а, 4а і 4.

Що робити, якщо про смерть орендодавця не було відомо й орендар нарахував та оподаткував доходи від оренди? У разі смерті орендодавця дохід від оренди виплачується його спадкоємцям. Після отримання інформації про нового власника орендованої ділянки раніше нарахований на користь померлої особи та оподаткований дохід на підставі пп. 169.4.3 ПКУ перераховується.

Нове нарахування доходів проводиться вже на користь нового власника (спадкоємця), і під час такого нарахування (виплати) здійснюється оподаткування. Переплата за податками, які були утримані з нарахованої на користь померлої особи суми, що виникла за результатами проведеного перерахунку, може бути зарахована у сплату податків, утриманих з доходів, нарахованих на користь нового власника (спадкоємця). Таке зарахування проводиться після звернення до органів ДФС. При цьому слід подати уточнюючу форму № 1ДФ за відповідний період, у якій:

•скасувати доходи, виплачені на користь померлої особи;

•відобразити нараховані на користь нового власника та оподатковані доходи за період, у якому вони були нараховані (виплачені).

При цьому в разі подання уточнюючої форми № 1ДФ штраф не застосовується, оскільки уточнення проводиться за результатами перерахунку (абз. 5 пп. 119.2 ПКУ).

ПДФО і ВЗ нараховано і заплачено по померлому орендодавцю, а оренду плату сплачено спадкоємцю – що в 1 ДФ?

На підприємстві у IV кварталі 2018 р. за рік нарахована орендна плата за земельну ділянку померлому орендодавцю (договором оренди не передбачено його припинення у разі смерті орендодавця, він не втрачає своєї чинності у зв’язку з його смертю). Підприємство продовжує користуватися земельною ділянкою, нарахована оренда плата не була виплачена.

У ІІІ кварталі 2019 р. з’являється спадкоємець і згідно свідоцтва про право на спадщину підприємство робить в бух. обліку передачу паю з померлого на спадкоємця на суму орендної плати за винятком ПДФО та військового збору за даними оборотно-сальдової відомості за кредитом рах.685. Податки нараховані та сплачені у 2018 р. По касі суму заборгованості виплачено у ІІІ кварталі 2019 р. Як вірно відобразити в 1ДФ за ІІІ квартал 2019 р. (графи 3а,3,4а,4)? В 1ДФ за IV квартал 2018 р. відображались дані на померлого.

Якщо ПДФО вже заплачено по померлому у 2018 році, то в 1 ДФ за IV квартал вже заповнені 3а «Сума нарахованого доходу», 4а «Сума нарахованого податку», 4 «Сума перерахованого податку» (ПДФО) на померлого.

Один із варіантів: в 1 ДФ за ІІІ квартал 2019 р. показати спадкоємця і заповнити графу 3 «Сума виплаченого доходу». Подати в податковий орган заяву, в якій зазначити, що по сумі виплаченого в ІІІ кварталі 2019 р. доходу спадкоємцю нарахування і сплата податків відбувалася в IV кварталі 2018 р.

Інший варіант – зробити так, як рекомендовано у попередньому питанні – подати уточнюючу до 1 ДФ за IV квартал 2018 р., провести коригування на «мінус» нарахованого доходу і податків по померлому і заново нарахувати їх на спадкоємця при цьому врахувавши переплату податків в рахунок сплати майбутніх періодів.

 


Коментарі