Актуальні питання практики

Рекомендації з розрахунку орендної плати за землю с.г. призначення з нової нормативно-грошової оцінки

Питання орендної плати за землю регулюється розділом 3 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (Закон про оренду землі).

Згідно ст. 21 Закону № 161 розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі (ст. 22 Закону про оренду землі). За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до ст. 23 Закону про оренду землі орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Отже, Закон про оренду землі не містить вимоги прив’язувати розмір орендної плати за землі державної/комунальної/приватної власності до нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

А от в ПКУ є норма про те, що розмір орендної плати за ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума:

- не може бути меншою за розмір земельного податку:

  • для земельних ділянок, НГО яких проведено, – для сільгоспугідь у розмірі не менше 0,3 % та не більше 1 % їх НГО;
  • для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – для сільськогосподарських угідь у розмірі не менше 0,3 % та не більше 5 % НГО одиниці площі ріллі по АРК або по області;

- не може перевищувати 12 % НГО.

- може перевищувати граничний розмір орендної плати в 12% НГО, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (п. 288.5 ст. 288 ПКУ).

Отже, Податковий Кодекс України містить пряму вимогу про те, що розмір орендної плати за землі державної/комунальної власності не може бути менше 0,3% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

У п. 9, 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220, зазначено:

9. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі _________________________________________________________________________________________________

(розмір орендної плати: у грошовій формі – у гривнях із зазначенням ___________________________________________________________________________

способів внесення за земельні ділянки приватної власності, а за

__________________________________________________________________________

земельні ділянки державної або комунальної власності – із зазначенням відсотків

___________________________________________________________________________

суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки; ___________________________________________________________________________

в натуральній формі (для земельних ділянок приватної

___________________________________________________________________________

власності) – перелік, кількість або частка продукції, одержуваної

___________________________________________________________________________

із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови,

___________________________________________________________________________

порядок, строки поставки, при цьому розрахунок у натуральній формі повинен 

___________________________________________________________________________

відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими

_________________________________________________________________________.

цінами на дату внесення орендної плати)

10. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації.

    -------------------------------------

        (непотрібне закреслити)

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

13. Розмір орендної плати переглядається у разі … зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності.

Як бачимо, Типовий договір оренди землі не містить вимоги встановлювати розмір орендної плати за землі приватної власності відповідно до нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Проте, Типовий договір містить вимогу про те, що розмір орендної плати за землі державної/комунальної власності встановлюється у відсотках від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

У зв’язку з початком фактичного використання з 01.01.2019 року загальнонаціональної (всеукраїнської) НГО земель с.г. призначення з’явилась різна НГО окремих земельних ділянок у межах території однієї сільської/селищної ради. Оскільки в договорах оренди земель с.г. призначення приватної вартості здебільшого встановлена прив’язка розміру орендної плати до величини НГО, поява різної НГО окремих ділянок викликає необхідність розраховувати різну величину орендної плати по кожному пайовику.

Щоб уникнути складних розрахунків і уникнути підвищення соціальної напруги серед пайовиків через різну суму орендної плати, ми рекомендуємо заключати і реєструвати додаткові угоди до договорів оренди землі. В цих додаткових угодах зазначати розмір орендної плати за земельну ділянку в сталому розмірі, який не залежить від розміру НГО.

Як є

Як рекомендуємо

Орендна плата становить 7 % НГО земельної ділянки та вноситься орендарем у грошовій формі на картковий рахунок орендаря, вказаний у Заяві орендаря про перерахування такої орендної плати

Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 10 450,62 грн. на рік, шляхом видачі Орендодавцю грошових коштів у касі Орендаря, або перерахуванням грошових коштів на картковий рахунок Орендодавця за письмовою заявою Орендодавця, в якій вказані банківські реквізити для перерахування коштів орендарем

Орендна плата підлягає індексації. Індексація здійснюється орендарем шляхом множення розміру, визначеного п. 9 Договору, на коефіцієнт індексації, який розраховується як добуток індексів інфляції за період від травня минулого року по червень (включно) поточного року (фактичний рік користування землею)

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексації на коефіцієнти індексації нормативно-грошової оцінки землі та індекси інфляції.

Орендна плата вноситься у строки з першого серпня по тридцять перше грудня кожного року

Розмір орендної плати переглядається сторонами один раз на три роки за наявності однієї з таких підстав:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки

Розмір орендної плати може переглядатися сторонами один раз на три роки за наявності однієї з таких підстав:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, погоджених Орендодавцем та Орендарем

Якщо до реєстрації додаткових угод підприємство для розрахунку орендної плати буде брати нову НГО, то можуть виникнути такі ситуації.

У Ситуації 2 доцільно видати такий наказ по підприємству:

Зразок наказу про забезпечення повноти сплати орендної плати

***

Товариство з обмеженою відповідальністю «Обрій»

 

26.02.2019 р. м. Харків №38

 

З метою повної та своєчасної виплати орендної плати за земельні ділянки, які використовуються Підприємством, та запобігання заниженню суми податкових зобов’язань зі сплати податків і зборів з такої орендної плати

НАКАЗУЮ:

1. Головному бухгалтеру.

1.1. Здійснювати нарахування орендної плати за земельні ділянки у 2019 році з урахуванням загальнонаціональної оцінки земель с.г. призначення, яка за інформацією Держгеокадастру набула чинності з 01.01.2019 р.

2. За базу нарахування орендної плати за землю взяти дані офіційних Витягів про нормативно-грошову оцінку землі, отриманих у встановленому діючим законодавством порядку.

3. За наявності Відмов по НГО земельної ділянки за базу нарахування орендної плати за землю взяти середню оцінку одиниці площі ріллі по області.

4. У випадках, коли розрахована по Витягах про НГО сума орендної плати виявиться меншою за минулорічну, здійснювати коригування орендної плати, щоб її величина була не нижче за суму, виплачену у 2018 році, тобто, не нижче 10 450,62 грн. за одну земельну ділянку.

5. Контроль за виконанням наказу залишаю за собою.

 

Директор Кравець С.В.

З наказом ознайомлені:

Головний бухгалтер

26.02.2019 р. Прокопенко К.П.

 

 


Коментарі