Актуальні питання практики

Переукладання договору оренди на новий строк згідно нового порядку після 15.07.2020 р.

Чим відрізняється «поновлення договору» оренди землі від «укладення договору на новий строк»? 1. Поновлення договору (ст. 126-1 Земельного кодексу, – ЗКУ). Договір уважається поновленим без учинення сторонами письмового правочину про його поновлення у випадку відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. 

Якщо ж сторона договору бажає відмовитися від поновлення договору, то не пізніше ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору до Держреєстру слід подати заяву про виключення з нього відомостей про поновлення договору. 

Якщо до дати закінчення дії договору така заява не надійде, після настання цієї дати держреєстрація речового права продовжується на той самий строк.

2. Укладення договору на новий строк (ст. 33 Закону № 161). Договір оренди земельної ділянки укладається на новий строк, якщо орендодавець або орендар після закінчення строку дії договору хоче змінити його умови (орендну плату, строк дії). Згідно зі ст. 33 Закону № 161 орендар, який належним чином виконував умови договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

У чому відмінності старого порядку поновлення (укладення договорів на новий строк) від нового? До 15.07.2020 р. згідно із ст. 33 Закону № 161 орендар мав переважне право на поновлення договору як до, так і після закінчення строку дії договору, якщо продовжував обробляти землю та не було заперечень із боку орендодавця; після 15.07.2020 р. ця стаття визначає виключно порядок застосування орендарем переважного права (а поновлення договору – тепер окрема процедура). Орендар тепер має переважне право на укладення договору на новий строк тільки до закінчення строку його дії. Зокрема, він повинен направити орендодавцеві лист-повідомлення в строк, визначений договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору. До листа-повідомлення орендар додає проєкт договору. Тобто, у випадку переукладення договору оренди після 15.07.2020 р. переважне право на укладення договору в орендаря є тільки до закінчення строку дії договору.

Договір оренди був укладений до 15.07.2020 р. Яких правил потрібно дотримуватися для його переукладення? Якщо договір оренди землі був укладений до 15.07.2020 р. і після зазначеної дати не змінювався в цій частині, то його поновлення/укладення на новий строк здійснюється за правилами старої ст. 33 Закону № 161 (до внесення змін Законом № 340). Однак при внесенні змін до договору оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, після 15.07.2020 р. сторони повинні включити до нього положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладання договору на новий строк, визначені ст. 126-1 ЗК і ст. 33 Закону № 161. Формулювання в договорі може бути таким (зразок).

***

Зразок внесення у діючий договір оренди с.г. землі умови щодо його поновлення

7.1. Після закінчення строку, на який укладено Договір, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без вчинення сторонами Договору письмового правочину про його поновлення у порядку, визначеному в ст. 126-1 Земельного кодексу України.

7.2. У разі подання Орендодавцем заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору Орендодавець зобов’язаний цього ж дня письмово повідомити про це Орендаря. Таке повідомлення Орендодавець має або надіслати цінним листом засобами поштового зв’язку, або вручити посадовій особі Орендаря особисто під підпис.

***

Якщо договір оренди, укладений до 15.07.2020 р., містить умову про поновлення, то воно застосовується, як і раніше. Набуття чинності змін із 15.07.2020 р. не означає автоматичної зміни умов договору. Орендар має право на поновлення договору при належному виконанні своїх обов’язків і направлення у встановлений строк пропозиції про таке поновлення. Змінити умову про поновлення можна шляхом укладення додаткової угоди до договору та реєстрації змін у Реєстрі прав.

Договір оренди земельної ділянки укладається після 15.07.2020 р. Чи обов’язково включати до нього положення про пролонгацію договору? Так, обов’язково, адже це прямо передбачено абзацом третім розд. IX Закону № 161. Якщо договір оренди землі укладався або змінювався після 15.07.2020 р., то до нього повинні бути включені умови про нові правила пролонгації.

Договори оренди земель державної та комунальної власності, укладені після 15.07.2020 р., автоматично пролонгуються, тільки якщо на них розташоване нерухоме майно, що знаходиться у власності користувача ділянкою. Для поновлення договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності, на якій немає нерухомого майна, або укладення такого договору на новий строк необхідно отримати рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Що робити, якщо умовами договору передбачено поновлення, але одна зі сторін передумала його поновлювати? У такому випадку ця сторона може подати до Реєстру прав заяву про виключення з нього відомостей про поновлення. Зробити це треба не менш ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору (ч. 2, 3 ст. 126-1 ЗКУ). Якщо таку заяву не подано, речове право продовжиться автоматично на той самий строк. Зацікавлена сторона звертається не до другої сторони, а відразу до реєстратора. За необхідності внесення змін до умов договору оренди сторонам, як і раніше, потрібно укласти додугоду до договору. Поновлення договору відбувається автоматично, а конкретна зміна умов – тільки за домовленістю сторін.

Чи може орендодавець відмовити орендарю в укладенні договору на новий строк? Так, може. Орендодавець розглядає наданий орендарем лист-повідомлення із проєктом договору оренди протягом місяця. За цей строк він перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору та за відсутності заперечень укладає договір оренди. У випадку оренди земель державної та комунальної власності договір укладається на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передання земельних ділянок у власність або користування.

Якщо в орендодавця є заперечення за висновком договору оренди землі на новий строк, він направляє орендареві лист-повідомлення про прийняте рішення. Якщо ж заперечень немає, сторони оформляють договір на новий строк.

Після 15.07.2020 р. у випадку згоди орендодавця на укладання договору сторони укладають не додугоду, а новий договір оренди земельної ділянки. Якщо домовленості про орендну плату та інші істотні умови договору не досягнуто, переважне право орендаря припиняється.

До якого суду звертається орендар, якщо він має намір оскаржити відмову орендодавця від укладення договору оренди землі на новий строк?

Орендар повинен звернутися до господарського суду (ст. 20 Господарського процесуального кодексу). Господарський позов подається до суду за місцем перебування відповідача (орендодавця) (ст. 27 ГПК). Позовна заява складається в письмовій формі та підписується позивачем або його представником за правилами, визначеними в ч. 3 ст. 162, ст. 164 ГПК.

Який судовий збір повинен сплатити позивач (орендар)? Судовий збір при поданні господарського позову розраховується та сплачується відповідно до Закону від 08.07.2011 р. № 3674-VI «Про судовий збір» (ч. 2 ст. 4). Розмір судового збору для позовів немайнового характеру (а саме таким є спір про укладення договору оренди на новий строк) становить 1 п.м.п.о. на 1 січня року, у якому подається позов. Станом на 01.01.2020 р. 1 п.м.п.о. = 2 102 грн.

 

 


Коментарі